房地产中土地成本占比40% 稳地价是稳房价稳预期的基础

房地产中土地成本占比40% 稳地价是稳房价稳预期的基础

虽然很多地方在陆续出台稳房价的调控措施，但如果地价稳不住，就像做蛋糕基础材料面粉的价格稳不住一样，蛋糕的价格也很难稳住。

自从2016年12月召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”（下称“房住不炒”），此后数年间，这一政策一直是房地产调控领域的指导方针，同时“房住不炒”也会在“十四五”期间继续坚持并长期坚持。

日前，自然资源部相关负责人在接受新华社采访时再次强调了“房住不炒”，并重申了“三稳”的决策部署，也就是要稳地价、稳房价、稳预期。

在这“三稳”中，稳地价无疑是后“两稳”的基础。有研究成果表明，房地产成本构成要素中土地成本是重要组成部分，占比在40%左右。虽然很多地方在陆续出台稳房价的调控措施，但如果地价稳不住，就像做蛋糕基础材料面粉的价格稳不住一样，蛋糕的价格也很难稳住。

来自财政部的数据，2020年，全国国有土地使用权出让收入为84142亿元，同比增长了15.9%。另据有关研究机构2月下旬发布的数据，今年以来，两个月不到的时间，50个土地出让收入较高的城市“卖地”收入达到4735亿元，同比上涨42%，土地财政的热度不减。

要稳地价，首先要做的是减少地方上对土地财政的依赖度，树立新的发展理念。作为财政收入的重要组成部分，政府性基金收入中的土地出让金，在不少城市的财政收入中具有举足轻重的作用。对一些地方而言，改善城市面貌、保障教育民生等需要巨大投入。卖地无疑是见效较快、效果较好的方式。

但现在很多地方已经走出了过度依赖土地财政的窘境。有研究数据表明，2020年全国城市对土地收入的依赖度平均为31.5%，北上广深杭的依赖度都已经大大低于平均值，但有的新兴城市对土地收入的依赖度高达近55%，依赖度减少的城市所取得的经验是值得借鉴的。

其次，稳地价要保持土地的持续稳定供应，保持合理程度的增长。去年以来，自然资源部对重点城市提出了一个重要要求，就是稳定合理增加住宅用地供应，将保障供地规模作为排名前列位的要求，也要求各重点城市今年继续增加住宅用地供应量。

增加供应量，也要消化存量。来自自然资源部的数据显示，重点城市已供应但未竣工的住宅用地面积约为近五年平均完成交易量的5.5倍，其中扣除已取得销售许可的未竣工面积约为两倍。从一定程度上说，其中有些土地是闲置的，是待价而沽的。取得土地开发权之后一定时间内不开工建设，政府作为土地出让方可以采取无偿收回等措施。2020年，海南省三亚市共完成42宗共计2451.27亩存量土地处置工作。处置闲置土地，加大开发力度，增加房屋的市场供应量对稳房价的意义是不言而喻的。

其三就是改变土地出让方式，增加信息的透明度。稳定市场预期，既要靠合理的供需关系，也要靠充分的信息披露，让各类市场主体和消费者全面掌握相关信息。

对前者来说，“集中供地”是一项可以探索的途径，其中就包括“两集中”，也就是集中发布出让公告、集中组织出让活动。这就是通过供给端改革，倒逼地方政府编制好供地计划，包括供地的批次、时间、规模，还可以根据市场热度决定供地计划的调整。对房地产开发企业来说，也可以有更多出让地块加以选择，从而有助于降低整体市场竞拍热度。对后者来说，充分披露住宅用地供应信息，包括存量信息等，向各类市场主体和消费者充分公开，也更加有利于购房者做出理性选择。事实上，截至去年11月，重点城市均已按要求公布。

总之，房地产市场的健康发展关系到国计民生，“房住不炒”是基本指针，稳地价、稳房价、稳预期是工作方法。其中稳地价又是基础，这既需要政策方面的规范，也需要地方政府发展方式思维方面的转变，更需要信息的充分公开及消费者的理性思维。

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