银行对房地产的信心回来了?

来源：华尔街见闻  周智宇，姚安琪

自去年11月房地产并购贷款相关政策放松后，金融机构和地产公司对这一领域的产品热情逐渐升温。

2月15日，平安银行计划发行额度为50亿元的房地产并购主题债，并明确指出募得资金将用于投放房地产并购贷款项目，助力“困难”房企。

在此之前，已有三家银行发行并购债。1月21日，浦发银行推出3年限期的50亿并购债券，是首次金融机构发布、并表明资金准确支持房地产融资的债券。

随后，广发银行也在1月27日表示，计划发行50亿元房地产项目并购主题债券；1月25日和2月14日，招商银行更是两次签署融资协议，共为华润置地和大悦城提供330亿元专项融资资金。

其他相关房地产并购融资还包括，招商蛇口于1月份注册30亿元的并购票据，其中三分之一以上的资金用于出险房企，最终用于扩购上海的旧改项目股权；华侨城也发起一场并购融资，将总额为15亿元将全部用于偿还并购贷款，但此次发行的债券仅用于继续收购已有项目股权。

截至目前，年内房地产相关并购融资总额已达525亿元。

银行机构的“支援”行为，给房企留了缓冲的余地，但这不意味着，所有房企都能受惠于此，实际上，能够拿到并购贷款的房企是少数，比如招商蛇口、华润、中海、华侨城、大悦城，几乎全部是央企。

拿到或预期能拿到并购类融资的央企、国企，已经开始了一轮并购。2022年1月5日，华润万象生活开始了收购大业。公告显示，华润万象收购了禹洲物业，价格将不高于10.6亿元，并且润楹（其附属公司）将存入托管账户首笔代价的近七成资金。

一个月之后，华润万象生活再次公告称，将以22.6亿元收购中南服务，按照税后净利润此次收购的PE为12.8倍。两次收购耗资约为33亿元。

下一个出场的是中海地产。1月24日一天内，雅居乐和世茂集团共出售广州亚运城项目54%股权，中海地产则以36.89亿元收购，成为这个项目的排名前列大股东。

2月14日，大悦城也拿到了招商银行的100亿“情人节礼物”。克而瑞数据显示，2021年大悦城全口径销售额已冲破700亿。100亿融资额度，让大悦城的千亿目标又更近一步。

2020年8月，三道红线的出台，逐渐关上了房地产融资多条通道的大门。开发贷、信用债、海外债、信托、资管、私募等纷纷受限，就连个贷，银行在去年下半年也收紧了额度，后来，甚至针对部分房企发起了抽贷。

在去年下半年那段时间里，中国的金行和金融机构从未对房地产的风险如此担忧，这令过去主要依赖银行“输血”的房地产商，纷纷出现现金流枯竭。

房地产并购贷款是许多门关上后打开的另一扇窗。去年11月，多家房企向有关部门建议，并购贷款不用再纳入三道红线。监管部门采纳了，在1月份央行和银保监会的公告中表示，支持银行的并购贷款业务和房企的收并购业务，随后部分房企就收到了银行的相关通知。

开年以来，房地产并购融资破冰并呈井喷之势，似乎那个银行、房地产携手并进的时代又回来了。

但这终究只能是部分房企的“新年礼物”。正如万科董事会主席郁亮所言，房地产已进入黑铁时代，缩表出清是趋势。在这样的大背景下，银行的房地产贷款也会是收缩的状态。而并购贷款，只是银行给予房地产的一类专项额度，总数不会太大。

从房企的角度，哪怕是中海、华润等央企，资金宽松也不代表愿意收购，2022年房企仍是偿债、维稳为主。标普报告显示，其统计的116家企业，2022年国内到期债权金额为2300亿元。

并且，中指研究院分析师陈星表示，并购融资对并购标的资产质量要求较高，所持资产质量不高的房企还需“另谋出处”。

那个依靠银行放水、输血，高杠杆、高周转的时代，终究是过去了。

“银行对房地产的信心，肯定不如前几年了，现在是房住不炒时代，”深圳一位银行业人士表示，早几年大量做房地产贷款的银行如中信、平安等，也已经更多转向其他行业。