陈全生:驱使“闲置房”进入租赁市场

房产摘要 2017-12-08 09:55:00
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房地产调控不是要调整调控政策而是要调整调控思路——“有住房”和“有房住”是两个概念,对应着房屋的“买卖市场”和“租赁市场”。之前,我们的调控政策重在调控房屋买卖市场,建设经济适用房、安居房、限价房等,都是让大家买房子,实现“有住房”;

房地产调控不是要调整调控政策而是要调整调控思路——“有住房”和“有房住”是两个概念,对应着房屋的“买卖市场”和“租赁市场”。之前,我们的调控政策重在调控房屋买卖市场,建设经济适用房、安居房、限价房等,都是让大家买房子,实现“有住房”;但是“有房住”不等同于“有住房”,租赁也可以实现“有房住”;“居住需求”也不等同于“买房需求”,租赁也可以满足“居住需求”。所以,现在要强调大力发展租赁市场。到各地走一走,就不难发现各地普遍新建了大量住房,也不难发现“白天水表不走字,晚上窗户黑着灯”,普遍存在大量闲置的房屋。

  买了房子就卖,是种投机行为,应该限制,需要打击。房地产投机,买是为了卖;打击房地产投机,不是打击其买,而是打击其卖。1年就卖,其差价的95%,国家收走;2年卖的,85%收走;3年卖的,收走75%;如此,比例逐年递减。用增值收益税递减的办法,先准确锁定房地产投机,后狠狠打击。这样做,自然也释放了自住刚需。当然,具体比例可再研究确定,各地供求关系不同也应有所不同。

  允许买,又不让卖,房地产市场如何流通?所以可以对房屋出租进行奖励。比如,你把房子租出去,租金所得税全免,你租给贫困的人,还可以减免其他所得税。这样做的好处:一是利用一部分老百姓手里的钱给另一部分老百姓解决“有房住”的问题,不是解决“有住房”;二是让一部分老百姓合理合法地获得财产性收入,扩大中等收入阶层;三是使低收入家庭散居、混居在社会之中,避免集中居住可能引发的社会问题。

  对那些买了房,不卖、不租、也不住的闲置空房,要进行行政干预,给予经济处罚。房屋闲置是双重闲置:一是房子的闲置,二是土地的闲置。所以把住房的租赁市场真正建立起来,是非常重要的一件事情。当市场失灵时,政府就要出手。可以借鉴德国的做法,其法律规定,住房闲置属“改变住房居住性质”的违法行为,闲置3-6月要被罚款,最高罚金达5万欧元。夏天不修草坪,冬天不扫雪,就可查一查水表电表煤气表的缴费情况,以确定是否闲置和闲置的时间。

  居住需求和买房需求是相差很大的,因为房子是一个大额或者巨额商品,一个年轻人刚毕业,一年、两年、三年、五年是不太可能买得起房子的。“40岁以前有房住,40岁以后有住房”应该成为常态。

  现在,很多城市提出“租售并举”的举措,我觉得这个概念并不是要求各个城市都要新建大量公租房用于出租,而是应实行“出租受奖励,闲置受处罚”的制度,把现有闲置房屋都拿出来出租,盘活现有住房存量,把那些买不起、或暂时买不起、或暂时买不起大房、新房、好房的居民,从销售市场引导到租赁市场上来,人们就会根据收入水平、居住环境、上班远近等,对租房还是买房做出理性的选择。

 

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