【保顾甘肃】2021年房地产市场报告及2022年展望

前言

Preface

宏观经济端：

经济尚未完全恢复，发展动能趋弱，人口增量高，活力弱，居民消费水平降低，教育、交通等基础配套升级增加，城市发展基建不断夯实，产业转向高效能化，楼市长期发展有支撑，短期因信贷收紧，增速趋缓。

市场端：

1.土地市场：政府供地节奏趋稳，上半年供应和成交同比双降，楼面价结构性下降，成交集中郊县区域，保利和龙湖主城拿地879亩，本土房企聚焦外围，单企业勾地规模小。2.商品住宅市场：商品住宅市场受信贷收紧影响，市场热度呈下行趋势，供应规模收缩，成交量价涨幅收窄，郊区市场份额增加，刚需外延明显，低价产品主导市场，库存高企，去化周期小幅缩短。3.竞争环境：开盘去化低位，郊区低价盘撬动刚需集中成交，客户购房周期延长，单项目份额摊薄，特价房、高分销跳点成促成交主流策略，房企业绩积压。

后期预判：

受客户端需求挖掘过渡叠加无宏观利好政策，市场大涨概率小。后期拓客力度加大可增加量但难以提价，新入市项目爆发成为过去式。城市持续分化，主城价微涨，郊区量稳涨。

兰州宏观经济形式及城市发展

房地产政策收紧，经济下行，但对地产依赖性高，产业发展低效能，人口总量增长空间较大，居民购房压力较低，城市基建完善期，强省会发展战略下，兰州乘势发展机遇多，楼市长期发展的支撑力充足。

宏观政策

信贷及预售条件收紧，市场监管趋严，民生保障力度加强，强省会发展对楼市有保障

经济环境

兰州市经济发展动能较弱，经济首位度高于人口，总量增长空间较大，楼市长期发展有支撑

产业结构升级优化初期，以低效能的传统行业主导，新兴产业对经济增长的辐射效应弱

2021年经济下行态势突出，对房地产具有强依赖性，2021年2月后三驾马车累计同比增速直线下滑，因基期疫情影响增速为正，整体经济下行态势明显

城镇居民收入窄幅上涨，存款水平较高，购房压力相对较低

城市发展

城市规划有序出台完善，新经济圈格局将形成，兰州乘势发展机遇多城市工程建设重点以基建为主要发力点，不断夯实，目前处于完善期主城区十四五规划，主城区规划发展提档升级，将打造现代化服务业中心，结合地铁沿线培育开发新业态

主城区以教育和道路项目建设为核心，七里河和西固旧改进程加快

郊县十四五规划，发挥兰州新区和榆中生态文创城经济增长极引擎作用，加快县域经济发展

郊县项目建设，榆中县基建进程加快，兰州新区重点建设道路及产业园区，其余县域为常规项目建设

兰州土地市场分析

土地供地放量，成交量回落，楼拍率增高，主城土地稀贵，郊县土地供过于求严重，土拍竞配条件趋严，房企拿地成本增加，入市态度谨慎，拿地热情下降。

整体土地

整体土地，供应放量，成交量回落，楼面价结构性下降，流拍率增高

整体土地（月度）：上半年土地供销量触底反弹，年末主城区供应增加，成交量价上升

区域土地

主城区土地稀贵，郊县土地供大于求严重，成交楼面价呈上涨趋势

经营性土地成交结构，主城区涉宅土地成交占9成，郊县中兰州新区和皋兰县土地市场热度较高

典型地块

典型地块分布，土拍竞配条件趋严，地价上涨，房企拿地成本增加，热情下降

单地块排名（宅地）（地价、总价、规模），较高楼面价3412元/㎡，较高成交总建面31.89万㎡，较高成交总价5.2亿元

兰州商品住宅市场分析

商品住宅市场首现负增长，年内月度市场持续失速下行，区域市场分化严重，主城区量跌价涨，郊区量增价跌，价格战激烈，低价刚需特征长期维持，库存高压加剧，集中近郊及郊县区。

全市量价

供销量价首现负增长，市场容量仍处高位，整体以去库存为主

上半年市场活跃度趋稳，下半年信贷收紧及疫情突发失速下滑

区域量价

主城区量跌价增，价的涨势坚挺，市占率收缩，郊区量增价跌，低价竞争剧烈

区域市场分化严重，城关、兰州新区和七里河区的市占率近7成，成交集中度高

城关区：1）城关区

城关区容量稳升，近郊低价撬动需求释放，核心区量价双涨，交投氛围良好

区域量价：2）七里河区

七里河区供销量价首降，品牌同质化高和价格战竞争激烈，核心区价格涨近郊下降

区域量价：3）西固区

西固区量价增长势头强，传统认知根深，客源单一，安宁区供不应求，均价直线上涨

区域量价：4）兰州新区

兰州新区市场相对独立，近三年容量猛增，价格稳中微增

区域量价：5）皋兰县和榆中县

皋兰县和榆中县市场容量连续萎缩，竞争板块大力度降价减弱低价优势，分流竞争加剧

区域量价：6）永登县和红古区

永登县和红古区市场冷淡，容量低位运行，内生型市场，投资价值低

需求结构

典型刚需市场，90-110㎡为主力面积段，主城改善需求增加，郊县区100-120㎡占比增加

全市总价承受度偏弱，主城区价格承受度增强，郊区100万元以下低总价产品为主流

库存去化

全市显性存量1288万㎡，去化周期19.2个月，库存高压态势加剧，8成以上集中近郊及郊县区域

核心区去化表现健康，近郊及郊县大盘集聚，土储量充足，去化压力高，竞争激烈

市场竞争环境及房企动态

房价波动较大影响客户心态、拉长购房周期，短时抢客现杀不再进行蓄客，房企利润摊薄完成情况不佳，土储有空间不急于扩张。

来访认购

周均来访和认购同比均走低，客户购房回归居住属性，购房周期延长

开盘情况

新项目较往年入市提前，市场供应和成交量同比下降5成，蓄客周期缩短，抢收客户为主

2021年首开项目量及去化率均降，价格战，精准的差异化产品力为项目增量的核心

营销政策

房企连续加大变相降价力度，成效低于预期且边际减弱，加重客户观望情绪

房企布局

品牌房企实力雄厚不断深耕城市，呈高聚集态势

项目排名

占据资源优势及刚需大盘聚集力增强，TOP5之后项目市场份额被摊薄

企业排名

房企业绩被恒大虹吸，TOP3门槛再上台阶，头部效应依旧优势明显

兰州受到整体经济及、疫情、政策传导，2021年主要房企完成率在70%，仅少量降价项目达到预期，2022年主要房企土储在626.8万方，可维持各房企1.5-5.4年的去化周期。

兰州房地产趋势预判

政策预判：1）调控政策

政策走势从“严”至“松” ，再到持“稳”，政策调控住主基调未变，兰州仍以，强监管、增保障为未来发展方向。

政策预判：2）保障房政策

保障房短期对兰州新房分流作用有限，存在分流刚需客的可能，长期商品房居住天然属性不减

客户信心指数

行业调整、市场下行扰动下客户信心阶段性回落区域市场强者恒强、弱者更弱，远郊拉动力不足

整体市场预判

在产业贡献定量下内生省会市场表现相对稳定，政策轮动传导，整体市场量价低位徘徊

周期预判

2022年整体楼市稳中有降，目前处于筑底1期，2022年以价换量对成交带动不再明显

新入市项目

2022年新入市项目在169.4万方，主要集中在城关区、七里河区，以改善住宅为主，集中在2022年6月前后，需要把握上半年窗口期

房企业绩

2022年房企土储充裕销售但业绩预期下调16%，房企市场预判不乐观

房企补仓谨慎房企拿地优中选优，房企同频销售，目前1.5年-7.2年可售周期

产品发展趋势研判：

功能数量优质化，户型尺寸舒适度以及全生命周期的适老/幼化设计分群体生活习惯和特征，从功能性、安全性、健康性、私密性、舒适性等方面打造产品

植入“全屋收纳”的意识，较大限度利用纵向空间，增大储物空间的体积，实现收纳能力的较大化

以产品为载体，通过平面、立体赠送空间设计手法，突破土地容积率限制，提高产品附加值，实现变相“降价”，提高市场竞争力

通过赠送，保证同功能总价更优，实现流速