国泰君安证券:房地产已进入需要对需求端进行支持的时候

【国泰君安证券：房地产已进入需要对需求端进行支持的时候】在经历半年房企防风险政策支持后，当前已进入需要对需求端进行支持的时候，若非，行业仍有较大下行风险，同时，还不能是简单刺激居民再度加杠杆的政策。当期政策更多集中于防房企风险，达到保交楼目的，对房企维稳能有一定作用，而时至当前，需进一步推出居民端的支持政策，且并不是让居民继续加杠杆的政策，例如首付比例下调，因为这样做能够短期内救助房地产，但居民杠杆的进一步提升，伴随疫情的不确定性，将进一步扩大风险。

近期市场对需求端的讨论大幅增加，且一反此前的乐观，认为房企债务危机解除后也难使需求预期恢复到此前状态。按信用派生逻辑，房企一旦重新进入扩表周期，一定能带来资产价格上涨，也一定能促进需求入市，也即需求端在过去不曾被市场担忧，因为“需求是在的”，需求是否入市由价格是否上涨决定，而价格上涨，取决于宏观环境是否能让房企进入扩表周期，通过融资拿地实现初步信用派生。而2022年，市场开始担心需求能否支撑此前逻辑的延续，也即纵使房企能重新扩表，但无论需求总量还是购买力都大打折扣，难恢复到此前状态。

长期看，以非农人口占比这一国际更通用的城镇化率口径测算，当前已达70%，进入增长尾声，尽管常住人口城镇化率仍有增长空间，但长期需求确实面临下降风险，进入人口在城市间流动的结构性大周期。我们曾在《激荡二十载，遥看2041年---论道十三》详细阐述了逻辑，按照实际人口流动体现住房需求是更准确的，这就需要农村人口进城支撑，那么非农人口占比的数据更为合适，当前预计达70%，距离目前美国的82%仅12pcts差异。而常住人口城镇化率以土地性质进行统计，随着接下来进一步的县镇并为市区，统计数据将继续快速增加，但背后并没有人口流动。因此，我们认为，长期实际城镇化率提升已进入尾声，未来将进入人口在城市间流动的结构性大周期。

短期来看，疫情冲击带来居民购买力下降和对中长期收入的稳定性担忧，构成入市意愿下降的核心原因。由于按揭贷款期限较长，对居民收入的稳定性要求较高，当前疫情给实体经济带来的冲击不仅体现为收入短期下降，更多的是出现了对未来预期的不稳定，入市意愿也将随之减少。当前大量经济救助方案出台，对当期能够有确实的支持作用，但疫情反复带来的不稳定预期仍是居民首要考虑的问题。

在经历半年房企防风险政策支持后，当前已进入需要对需求端进行支持的时候，若非，行业仍有较大下行风险，同时，还不能是简单刺激居民再度加杠杆的政策。当期政策更多集中于防房企风险，达到保交楼目的，对房企维稳能有一定作用，而时至当前，需进一步推出居民端的支持政策，且并不是让居民继续加杠杆的政策，例如首付比例下调，因为这样做能够短期内救助房地产，但居民杠杆的进一步提升，伴随疫情的不确定性，将进一步扩大风险。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。

文章来源：国泰君安证券研究