猜一猜估一估,有多少开发商在赔本赚吆喝?

猜一猜估一估，有多少开发商在赔本赚吆喝？

3年前的深圳大梅沙，中国地产头号偶像万科在秋季例会上喊了一声——“活下去”。彼时，中国楼市正处于疯狂的高潮阶段，史上最严厉的调控才刚刚拉开大幕。在吃瓜群众看来，万科这声“活下去”更像一句凡尔赛语录，它证明谦逊和忧患意识是一个带头大哥的美德。

2021年，行业优等生金茂在广州区域的年会上，抛出了一个更猛的话题：“我们何时倒下？”。这一次，相信地产圈中没有人觉得这只是一句戏谑。这个话题背面的迷惘与沉重，整个行业的小伙伴们都应该心有戚戚，感同身受。

去年蚊子血

今日泥石流

LOUSHISHENYIDU

在一个换了游戏规则的考场上，优等生和学霸都压力倍增 。

名列行业top15之列的金茂，2020年销售收入2300亿，但预计净利润下滑40%—50%。

一直位列三甲的万科刚刚发布了2021年排名前列季度业绩：实现房地产业务合同销售面积1104.4 万平方米，合同销售金额1,794.7 亿元，同比分别增长 24.8%和 30.2%。实现净利润12.97亿,同比增长3.4%。

▲图源/网络

看上去很稳、很OK，但代表盈利水平的两个数据明显下跌——

万科地产板块的毛利率为16.1%，归母净利率仅为2.07%。而2020的年报显示，万科这两个数据为29.9%和9.9%。

一向被奉为行业学霸的企业尚且如此，整个行业生存环境之艰难可见一斑。事实上，地产企业整体利润率逐渐下滑的趋势早就如同白蚊帐上的蚊子血一样明显。只不过在最近一年，它变成了从行业上空倾泻而下的泥石流。

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机构克而瑞研究了66家行业典型企业的2020年年报，发现有47家企业的毛利率和归母净利率双双下跌。

中指研究院的报告显示，2020年全国百强房企净利润率只有11.2%，同比上年下跌0.7个百分点！

而《经济观察报》统计：截至今年4月7日，37家千亿和准千亿房企整体净利润率只有5.4%，与2019年相比下降了4.1个百分点。

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时至今日，房地产这个被国人钉在“暴利”这根柱子上的行业。其盈利水平越来越向一般制造业看齐。在去泡沫、去金融化的大环境下，房地产正在“变成较大制造业”的路上瑟瑟发抖。

当下的地产行业，若以盈利论英雄，可分为三档——

学霸级的企业利润增速放缓。

学酥级的企业利润增速变负。

学渣级的企业直接亏损，赔本赚吆喝。

房地产的天变了，好日子一去不复返了！在调控的大网中，混得不好的企业会是被圈禁的笼中雀，黄金时代只能回味。就像当年李后主在汴梁梦回江南，醒来一声叹息——

“还似旧时游上苑，车如流水马如龙，花月正春风。”

黄金变黑铁

回归制造业

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曾经，有着40-50%利润率的房地产也是暴利的靶子。君不见，多少企业家比如曹、任、刘等都曾有“如果当年搞地产，身价还要翻一番”之类的语录。21世纪排名前列个十年，房地产还是黄金时代，地产大佬们在福布斯和胡润榜上与二马轮流坐庄、谈笑风生。2011-2015年，调控的鞭子密集落下，地产企业日渐艰难。2015年，地产行业的净利率首次跌破10%，行业进入白银时代。

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2016年开始的楼市上涨狂潮只给地产行业来了一次回光返照式利润率提升，便在2018年之后继续掉头向下，直到2020年形成新的低谷。但这还不是真正的底部，按禹州集团主席林龙安的说法：5年以后，整个行业的毛利会下降到20%左右的水平，净利润在8%~10%左右。

那时候，房地产这个被视为“挤压制造业的罪魁”，终于可以与制造业平等对话亲如一家——看在钱的份上。

三大武功被废

就是这个滋味

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从暴利到微暴利再到微利，地产行业经历了什么？一句话，游戏规则真的变了!

一职业经理人告诉度蕾丝：之前，地产企业运作的关键是把钱都砸在拿地上，然后坐等土地升值。说到底，企业赚的不是修房子的钱，而是土地红利。他说：“项目首期产品可以不赚钱，甚至亏本都不用担心，后面剩下的货值才是赢利的关键。”但如今，事情发生改变了，“你必须一个萝卜一个坑，项目当期就要赚钱，开盘就不能亏本！留给你施展的腾挪空间几乎没有。”

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曾经，地产行业的高利润有三本公开宝典——

排名前列是囤地，坐等地价上涨轻松躺赢。像和黄在成都，一个项目超千亩分8期慢慢开发。最后两期金蝉脱壳，轻松赚取78亿。

第二是吃地价与房价之间巨大利差。比如汤臣一品，当年买地6个亿，楼面地价4200元/平米，开盘房价11万/平米,是地价的26倍！

第三是用高杠杆高周转，拿地三月就开盘，预售款一到手又买地，天下武功，唯快不破。

如今在调控之下，房企行走江湖揽金的三大武功尽废。

首先是地价成本上升，地价占房价的比从原来的30%以下到了60%甚至更高。再有钱的地主也感到了沉重。看过《赘婿》的人都知道：刘大彪的金丝大环刀固然是神佛退避的利器，但你首先起码得有刘西瓜的力气，才能提得起放得下！所以，我们看到房企解释利润率下降的原因，几乎都众口一辞：“土地成本太高，挤占利润空间。”

第二是水涨船不高，地价上涨的同时，房价限价政策让开发商成为钻进风箱的米奇，两头受怼。

第三是三道红线、土地两集中、预售款监管政策的出台，掐断了地产企业的水龙头，高杠杆高周转的模式受到限制。这有点令狐冲、任我行、向问天斗东方不败的既视感——东方教主再快，只消令狐公子一剑砍了他的莲弟！他就慢下来引颈就戮。

从今天起

向那个私募老总学习

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接下来的地产江湖，是拼内力的时代了。君不见中海、华润这种内力雄浑的央企，净利率还是刚刚占在20%之上。如果内力不够，武技来凑。君不见，连万科这样的学霸都在学习制造业的经验，向管理要利润，为微利时代的到来提前准备。

▲图源/网络

太史公说：天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。在黄金时代，高额利润让进入地产行业的企业如过江之鲫。在白银时代，房地产的平均利润率只比制造业高那么一点，但就这么一点点，也足以资本千方百计地流入。那么，如果这个行业进入微利时代，成为真正的制造业。除了有一部企业因为失血过多而阵亡，会不会有越来越多的企业主动撤出江湖，另寻出路呢？

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