牺牲利润换现金流,富力地产去年亏损88.5亿

搜狐焦点天水站 2022-04-05 10:26:13
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资产出售仍然是富力地产自救的较大筹码,但却进展缓慢。

来源:界面新闻

当十多家内房股因未能按时刊发2021年度业绩,从4月1日开始停牌时,同样年报难产富力地产发布未经审核的业绩而避免了这一结果。

面临流动性危机的富力地产,如今不得不通过出售资产等举措来避免全面性债务违约。

汇生国际融资总裁黄立冲表示,目前未刊出年度业绩报告的房企,大部分是出现债务问题的公司,审计机构往往会发现一些难以证实真实性的数据,如果公司管理层仍刊出未经审核的报告,而后续审计机构很可能不愿意签字,这样就相关管理层可能面临诉讼。

“正是因为富力地产还未出现全面性债务违约,所以管理层敢于‘冒险’披露未经审核的业绩报告,毕竟之后审计机构大概率会出具经审核的审计报告。”

从富力地产披露的2021年度未经审核业绩来看,过去一年富力地产的首要任务是保持流动现金,因此,不得不牺牲利润以促进物业销售,最终亏损88.5亿元,而2020年的归母净利润为90亿元。

富力地产表示,由于入账均价售价较低以及存货估值的一次性撇减,毛利率下跌,以及由于较高的营运开支,本集团年内录得净亏损。

富力地产2021年的总营业额为764亿元,同比下降11%,同时销售成本同比增长9%至714.38亿元。收入主要来自物业发展、投资物业租金及酒店营运

其中物业发展的营业额由2020年的785.68亿元减少12%至691.05亿元,整体平均售价约为每平方米8300元,较2020年减少300元,因此,物业发展的整体毛利率大幅减少11.1个百分点至14.1%。

此外,富力地产的投资物业租金收入由2021年的11.58亿元减少8%至10.66亿元,酒店营运营业额则由44.63亿元增至50.7亿元。

相较而言,同为华南房企雅居乐的业绩还是好一些。据雅居乐2021年未经审核业绩公告,其全年录得营收约为730.28亿元,同比下降9%,归母净利润约为67亿元,同比下降29%。

从财务情况来看,截至2021年底,富力地产持有现金及现金等价物(不包含受限制现金)约为62.57亿元,较去年底的256.7亿元下降约76%,总借款则为1327亿元,其中短期借款约为580亿元,难以被手头现金所覆盖。

事实上,富力地产去年以来已多次在债务违约边缘徘徊。例如,年初因无力偿还即将到期债务,富力地产提出的针对2022年1月13日到期的共7.25亿美元高级无抵押票据的要约收购方案,通过后,富力地产用于回购上述票据的资金约为1.16亿美元,剩余约6.09亿美元展期到2022年7月13日偿还。

交换要约完成后,惠誉于1月24日将富力地产及其子公司富力香港的长期外币发行人违约评级,从“限制性违约”上调至“CC”,高级无抵押评级亦由“C”上调至“CC”,回收率评级为“RR4”。

惠誉认为,虽然要约交换换成后使得富力地产的资本结构有所改善吗,但大量短期债务将于2022年到期,而富力地产获得资金的渠道可能仍然有限,因此该公司将继续面临流动性挑战。

除了上述完成要约交换的债务外,富力地产今年还面临不少的到期债券。

标普指出,包括全年95亿元人民币的在岸债券到期及可回售,以及2022年下半年需偿还的6.48亿美元的离岸到期债券。

据3月17日富力地产公告,其预计无法筹措到足额的资金来兑付4月7日到期的公司债“16富力04(136360.SH)”,该笔债券总金额约为19.5亿元,票面利率6.7%,于是富力地产正与债券持有人就本期债券的展期事宜进行沟通。

富力地产主席报告中指出,由于可获得的流动资金稀缺及取得新融资的市场途径大量减少,其因此寻求其他资金来源。“尽管资产出售是2021年最主要的资金来源,但本集团主要股东作出了明确承诺,透过额外注资偿还到期债务及提供营运资金来支持本集团。”

去年9月,富力地产公布执行行董事及大股东李思廉、张力将为公司提供约80亿港元的股东资金。截至9月29日,两大股东已提供给富力约53.8亿元人民币的财务支持。

资产出售仍然是富力地产自救的较大筹码,但进展仍旧缓慢。截至2020年底,富力地产仍持有股权的在运营投资物业(酒店除外)共计有18个,包括写字楼、购物中心、零售商铺以及物流园等,总建面约265.7万平方米

去年富力地产只完成一宗重大交易,即出售少有的物流园项目——广州富力国际空港综合物流园的余下30%股权予初始买家黑石集团,估计可收回现金约12.63亿元。

去年,富力地产还新开业主题公园海南富力海洋欢乐世界,乐园分为五大园区和八大场馆,拥有四十多套国际游乐设施设备。

截至2021年底,富力地产的投资物业组合总建筑面积约为385.7万平方米,其中在运营的投资物业组合总建筑面积为187.9万平方米。

而富力地产目前较大的“包袱”其实还是酒店,截至去年底,拥有在运营的酒店数量为93家,比去年中期还多了两家。

在回笼资金有限的情况下,去年富力地产大幅减少了土地支出,新增土地资本开支总额仅为30亿元,同比减少80%。

资产处置仍然是富力地产今年回笼资金的重点,其表示,今年将透过整售及加快海外开发项目的预售计划,出售海外非核心资产。事实上,今年3月,富力地产就7.96亿元出售了英国伦敦房地产项目——Vauxhall Square。

“随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小,本集团预期于2022年可实现更多资产出售,从而提供额外资金来源。”

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